物件概要

不動産鑑定評価について

対象不動産は、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を取得しています。本ファンドでは、匿名組合の組成に伴い本事業者所有の不動産を、本匿名組合事業の対象不動産に組み入れるスキームを採用しているため、当該取引は利害関係取引に該当しますが、不動産鑑定評価額を取得することにより、対象不動産の価格の妥当性を確認しております。
鑑定評価額の詳細については、契約成立前交付書面に記載しております。

※上記事例は、本事業者がレインズ、賃貸情報サイト、仲介会社へのヒアリング、その他本事業者が保有する情報をもとに、対象不動産と立地・築年・面積・間取り等が比較的近いと判断した事例を抽出し、物件が特定されないよう一部情報を加工・匿名化したものです。
※賃料、売買価格及び表面利回り等は参考情報であり、対象不動産における将来の賃料、稼働率、売却価格、利回り又は分配金を保証又は約束するものではありません。
※掲載情報は、情報収集時期等の理由により現在の状況と異なる場合があります。

1.本ファンド特有のリスク

・対象不動産の近隣には目黒区清掃工場が所在します。実施済みの土壌調査の結果、対象不動産に土壌汚染は確認されていませんが、将来にわたり土壌汚染、その他の影響が生じないことを保証するものではありません。また当該施設の存在、臭気、瑕疵、交通量、心理的要因等により賃貸需要、賃料水準又は売却価格に影響が生じるおそれがあります。
・敷地内には既存擁壁が存在し、その所有関係および維持管理責任の帰属が確認できていません。現時点で安全性および建築計画上の重大な問題は確認されていませんが、ファンド運用中および対象不動産売却時に補修費用の負担や関係者との協議等が生じ、本ファンドの収益および売却価格に影響を及ぼすおそれがあります。

2.元本および分配に関するリスク

・本ファンドは、出資金の元本および分配金の保証を行うものではありません。
・対象不動産の価格、運用状況（賃料収入・稼働率等）、不動産市況、経済環境その他の要因により、分配金が予定額を下回り、又は分配が行われないおそれがあります。
・本出資は匿名組合契約に基づくものであり、本事業に損失が生じた場合、匿名組合契約に定める優先劣後構造に従い、まず劣後出資者が劣後出資額の範囲内で損失を負担します。ただし損失額が劣後出資額を超える場合には、その超過部分について優先出資者の出資元本の全部又は一部が毀損するおそれがあります。
・想定利回り、分配額および分配時期等はいずれも保証されておらず、対象不動産の賃貸収益および売却収益の状況に応じて変動します。
・本出資は預貯金や保険契約等とは異なり、出資元本および分配金が保証されている金融商品ではなく、投資者保護基金その他の公的保護の対象とはなりません。

3.不動産に関するリスク

・本ファンドの収益は、対象不動産の賃料収入および売却収入に依存しており、市場環境や運営状況等の影響を受けます。以下に代表的なリスクを記載しますが、これらに限定されるものではありません。

（1）価格変動および売却に関するリスク
・不動産価格は、経済環境、金利動向、不動産需給、金融市場の状況、地域特性等の様々な要因により変動します。
・不動産は一般に流動性が低い資産であり、売却に一定の期間を要するため、想定した時期又は条件で売却できないおそれがあります。
・売却時期の遅延や価格下落が生じた場合、売却損が発生するおそれがあり、その結果として出資元本の毀損又は分配金の減少につながるおそれがあります。

（2）費用増加に関するリスク
・対象不動産の維持管理にあたっては、修繕費、保守管理費、原状回復費用、保険料および公租公課等の費用が発生します。
・費用が想定を上回って増加した場合、本ファンドの収益が圧迫され、分配金の減少又は出資元本の毀損につながるおそれがあります。

（3）物的・法的瑕疵等に関するリスク
・対象不動産には、構造上の欠陥、設備不良、土壌汚染等の物的瑕疵や、権利関係・法令適合性に関する問題が存在するおそれがあります。
・取得後にこれらが判明した場合、追加費用の発生や利用制限、資産価値の低下等が生じ、本ファンドの収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。

（4）所有者責任に関するリスク
・対象不動産に起因して第三者に損害が生じた場合、本事業者が所有者として賠償責任その他の責任を負うおそれがあります。
・その結果、予期せぬ費用負担が発生し、本ファンドの収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。

（5）自然災害等のリスク
・地震、台風、水害、火災等により不動産が毀損又は滅失するおそれがあります。
・これにより賃料収入の減少、修繕費用の発生、資産価値の低下等が生じ、本ファンドの収益に重大な悪影響を及ぼすおそれがあります。

4.テナントおよび運営リスク

・賃料収入は、不動産市場の需給悪化、競合物件の増加、賃料水準の低下、空室率の上昇、テナントの退去・信用状況の悪化（破産等）、賃料減額交渉、賃料不払い等その他の要因により減少するおそれがあります。
・対象不動産の管理運営、修繕、売却時期その他本事業に関する重要な判断は、本事業者の裁量により行われます。そのため、当初の想定と異なる運営方法や売却時期等により、本ファンドの収益に影響を及ぼすおそれがあります。

5.信用リスク

・本事業者、テナント、管理会社、金融機関その他本ファンドの関係者の信用状況又は財務状況が悪化し、倒産、支払不能等が生じた場合、本ファンドの運営又は事業の継続に支障が生じ、分配金の減少もしくは支払いの遅延又は出資元本の毀損が生じるおそれがあります。
・賃料収入、対象不動産の売却代金その他本事業に係る金銭は、分配又は払戻し等が行われるまで金融機関の預金口座で管理されますが、当該金融機関の破綻等により損失が生じるおそれがあります。

6.流動性リスク

・匿名組合契約上の地位は、本事業者の事前の書面または電磁的方法による承諾がある場合に限り譲渡することができます。また、匿名組合契約上の地位については流通市場が確立されていないため、希望する時期または条件で譲渡もしくは換金できないおそれがあります。

7.運用期間に関するリスク

・不動産市況、売却状況その他の要因により、本ファンドの運用期間が予定運用期間から延長される場合があります。なお、運用期間の延長は想定した条件での売却を保証するものではありません。
・運用期間が延長された場合、利益の分配時期や出資金の償還時期が予定より遅延するおそれがあります。
・対象不動産の売却が早期に実現した場合等には、予定運用期間よりも早期に本事業が終了し、想定していた収益機会を失うおそれがあります。

8.法令および税制に関するリスク

・本事業または対象不動産に適用される法令、条例、行政上の取扱い等の制定、改廃又は解釈・運用の変更により、本事業の運営や対象不動産の賃貸、管理、修繕、改修、売却等が制限され、または費用負担が増加する場合があります。その結果、収益もしくは分配金が減少し、または出資元本の一部若しくは全部が返還されないおそれがあります。
・税制又は税制上の取扱いの変更により、本事業にかかる費用が増加し、又は分配金もしくは出資金の償還にかかる税務上の取扱いが変更される場合があります。その結果、出資者が受け取る金額の合計が出資元本を下回るおそれがあります。

9.利害関係および利益相反に関するリスク

・本事業者所有の不動産を、本匿名組合事業に組み入れる取引は利害関係人取引に該当します。本事業者は社内審査や不動産鑑定評価等の第三者評価により組入価格等の妥当性を確認しますが、利益相反により本ファンドの収益等に影響が生じるおそれがあります。